Impozitul pe clădiri, mai multe lămuriri!

Așa cum știți deja, raportat la legislația fiscală anterioară, în Codul fiscal 2016, una dintre modificările majore de structură în gândirea fiscală din România este introducerea de noi principii de impozitare a clădirilor.

În forma legislativă anterioară, clădirile se impozitau în funcție de calitatea proprietarului – persoană fizică sau persoană juridică. În funcție de acestă calitate, cotele de impozitare erau diferite.

În Codul fiscal 2016, principiul fundamental care se aplică în materia impozitului pe clădiri este acela al destinației clădirii (al folosinței finale a acesteia) și abia apoi după calitatea de persoană juridică sau aceea de persoană fizică (fără ca această ultimă diferențiere să afecteze în concret valoarea impozitului).

De aici, legiuitorul a creat distincția și a definit legal (art. 453 Cod fiscal) mai multe categorii de clădiri:

-       clădire rezidenţială - construcţie alcătuită din una sau mai multe camere folosite pentru locuit, cu dependinţele, dotările şi utilităţile necesare, care satisface cerinţele de locuit ale unei persoane sau familii (art. 453 lit. f) Cod fiscal);

-       clădire nerezidenţială - orice clădire care nu este rezidenţială (art. 453 lit. e) Cod fiscal) și se detaliază la pct. 5 din Normele metodologice: în categoria clădirilor nerezidenţiale sunt incluse acele clădiri care sunt folosite pentru activităţi administrative, de agrement, comerciale, de cult, de cultură, de educaţie, financiar-bancare, industriale, de sănătate, sociale, sportive, turistice, precum şi activităţi similare, indiferent de utilizare şi/sau denumire, fără ca aceasta să intre în categoria clădirilor rezidenţiale.(2) Structurile de primire turistice sunt considerate clădiri nerezidenţiale.(3) Clădirile sau spaţiile din acestea unde se înregistrează sedii secundare şi puncte de lucru se consideră că sunt folosite în scop nerezidenţial.(4) Clădirile în care nu se desfăşoară nicio activitate sunt considerate rezidenţiale sau nerezidenţiale în funcţie de destinaţia care reiese din autorizaţia de construire. De exemplu, sunt clădiri nerezidenţiale: o clădire de birouri, un magazin, o fabrică, o clădire unde se desfăşoară activitate de asigurare, un spital, o şcoală, un hotel. ;

-       clădire cu destinaţie mixtă - clădire folosită atât în scop rezidenţial, cât şi nerezidenţial.

Un alt element de noutate este și acela că impozitul nu se mai stabilește ca un procent fix la nivel de țară, ci se stabilește un interval al cotelor de impozitare, urmând ca, Consiliile locale/CMB să stabilească, pentru fiecare localitate, cota fixă aplicabilă în concret.

De exemplu, în ceea ce privește cotele de impozitare stabilite de către consiliile locale, la București (conform proiectului de hotărâre pentru taxele locale din anul 2016), procentul de impozitare este de 0,2% pentru clădiri utilizate în scopuri economice, la Timișoara, procentul de impozitare este de 0,6%, iar la Cluj de 1%.

Vom aborda, pe rând, situația și regimul de impozitare pentru fiecare categorie în parte:

1.            Impozitul pentru clădirile rezidențiale.

2.            Impozitul pentru clădirile nerezidențiale.

3.            Impozitul pentru clădirile cu destinație mixtă.

1.    Impozitul pentru clădirile rezidențiale.

Așa cum definește Codul fiscal și normele metodologice, clădirile rezidenţiale sunt clădiri folosite pentru locuit, alcătuite din una sau mai multe camere, cu dependinţele, dotările şi utilităţile necesare, care satisfac cerinţele de locuit ale unei persoane sau familii şi care nu sunt folosite pentru desfăşurarea unor activităţi economice. Clădirile în care nu se desfăşoară nicio activitate sunt considerate rezidenţiale dacă aceasta este destinaţia care reiese din autorizaţia de construire, din contracte sau din declarația pe propria răspundere a proprietarului.

Singura problemă care se ridică aici o întâlnim în situația în care clădirea respectivă constituie și sediul unei persoane juridice, indiferent de forma de organizare, persoană juridică (operator economic) care nu desfășoară activitate propriu-zis la sediul respectiv. 

Formularul anexă (model 2016) la ITL – 001 permite contribuabilului să declare pe propria răspundere că la adresa poștală a clădirii este înregistrat un domiciliu fiscal al unui operator economic, dar nu desfășoară nici o activitate economică. Astfel, și această categorie de clădiri va fi înregistrată ca rezidențială și se va impozita ca atare (art. 459 alin. 3 lit. a Cod fiscal).

1.1. Pentru clădirile rezidenţiale şi clădirile-anexă, aflate în proprietatea persoanelor fizice, impozitul pe clădiri se calculează prin aplicarea unei cote cuprinse între 0,08%-0,2%, asupra valorii impozabile a clădirii. Cota impozitului pe clădiri se stabileşte prin hotărâre a consiliului local. La nivelul municipiului Bucureşti, această atribuţie revine Consiliului General al Municipiului Bucureşti.

Valoarea impozabilă a clădirii, exprimată în lei, se determină prin înmulţirea suprafeţei construite desfăşurate a acesteia, exprimată în metri pătraţi, cu valoarea impozabilă corespunzătoare, exprimată în lei/m², din tabelul următor:

	Valoarea impozabilă - lei/m2-
Tipul clădirii	Cu instalaţii de apă, canalizare, electrice şi încălzire (condiţii cumulative)	Fără instalaţii de apă, canalizare, electrice sau încălzire
A. Clădire cu cadre din beton armat sau cu pereţi exteriori din cărămidă arsă sau din orice alte materiale rezultate în urma unui tratament termic şi/sau chimic	1.000	600
B. Clădire cu pereţii exteriori din lemn, din piatră naturală, din cărămidă nearsă, din vălătuci sau din orice alte materiale nesupuse unui tratament termic şi/sau chimic	300	200
C. Clădire-anexă cu cadre din beton armat sau cu pereţi exteriori din cărămidă arsă sau din orice alte materiale rezultate în urma unui tratament termic şi/sau chimic	200	175
D. Clădire-anexă cu pereţii exteriori din lemn, din piatră naturală, din cărămidă nearsă, din vălătuci sau din orice alte materiale nesupuse unui tratament termic şi/sau chimic	125	75
E. În cazul contribuabilului care deţine la aceeaşi adresă încăperi amplasate la subsol, demisol şi/sau la mansardă, utilizate ca locuinţă, în oricare dintre tipurile de clădiri prevăzute la lit. A-D	75% din suma care s-ar aplica clădirii	75% din suma care s-ar aplica clădirii
F. În cazul contribuabilului care deţine la aceeaşi adresă încăperi amplasate la subsol, la demisol şi/sau la mansardă, utilizate în alte scopuri decât cel de locuinţă, în oricare dintre tipurile de clădiri prevăzute la lit. A-D	50% din suma care s-ar aplica clădirii	50% din suma care s-ar aplica clădirii

Valoarea impozabilă a clădirii se ajustează în funcţie de rangul localităţii şi zona în care este amplasată clădirea, prin înmulţirea valorii determinate mai sus cu coeficientul de corecţie corespunzător, prevăzut în tabelul următor:

Zona în cadrul localităţii	Rangul localităţii
	0	I	II	III	IV	V
A	2,60	2,50	2,40	2,30	1,10	1,05
B	2,50	2,40	2,30	2,20	1,05	1,00
C	2,40	2,30	2,20	2,10	1,00	0,95
D	2,30	2,20	2,10	2,00	0,95	0,90

În concluzie, după determinarea valorii impozabile, conform tabelului de mai sus și, după stabilirea unei cote de către consiliile locale, precum și după aplicarea coeficientului de corecție, contribuabilii pot afla ce impozit au de achitat și dacă instituțiile statului l-au calculat corect.

1.2. Pentru clădirile rezidenţiale şi clădirile-anexă, aflate în proprietatea sau deținute de persoanele juridice, impozitul/taxa pe clădiri se calculează prin aplicarea unei cote cuprinse între 0,08% - 0,2% asupra valorii impozabile a clădirii.

2.    Impozitul pentru clădirile nerezidențiale.

2.1. Pentru clădirile nerezidenţiale şi clădirile-anexă, aflate în proprietatea sau deținute de persoanele fizice, impozitul pe clădiri se calculează prin aplicarea unei cote cuprinse între 0,2-1,3% asupra valorii care poate fi:

a)valoarea rezultată dintr-un raport de evaluare întocmit de un evaluator autorizat în ultimii 5 ani anteriori anului de referinţă, depus la organul fiscal local până la primul termen de plată din anul de referinţă;

b)valoarea finală a lucrărilor de construcţii, în cazul clădirilor noi, construite în ultimii 5 ani anteriori anului de referinţă;

c)valoarea clădirilor care rezultă din actul prin care se transferă dreptul de proprietate, în cazul clădirilor dobândite în ultimii 5 ani anteriori anului de referinţă.

La fel ca și în cazul impozitului pe clădiri rezidențiale, cota fixă a impozitului pe clădiri nerezidențiale se stabileşte prin hotărâre a consiliului local. La nivelul municipiului Bucureşti, această atribuţie revine Consiliului General al Municipiului Bucureşti.

Pentru clădirile nerezidenţiale aflate în proprietatea persoanelor fizice, utilizate pentru activităţi din domeniul agricol, impozitul pe clădiri se calculează prin aplicarea unei cote de 0,4% asupra valorii impozabile a clădirii.

În cazul în care valoarea clădirii nu poate fi calculată conform prevederilor de mai sus, impozitul se calculează prin aplicarea cotei de 2% asupra valorii impozabile determinate conform tabelului de mai sus. Pentru a nu se ajunge la aplicarea acestei cote, recomandăm realizarea unui raport de evaluare în care valoarea imobilului poate fi fixată la valoarea cea mai mică din intervalul calculat în urma evaluării – relația cu evaluatorul este decisivă în această ipoteză!

2.2 Pentru clădirile nerezidenţiale şi clădirile-anexă, aflate în proprietatea sau deținute de persoanele juridice impozitul/taxa pe clădiri se calculează prin aplicarea unei cote cuprinse între 0,2% - 1,3%, inclusiv, asupra valorii impozabile a clădirii.

Pentru clădirile nerezidenţiale aflate în proprietatea sau deţinute de persoanele juridice, utilizate pentru activităţi din domeniul agricol, impozitul/taxa pe clădiri se calculează prin aplicarea unei cote de 0,4% asupra valorii impozabile a clădirii.

Valoarea impozabilă va fi determinată astfel:

a)ultima valoare impozabilă înregistrată în evidenţele organului fiscal;

b)valoarea rezultată dintr-un raport de evaluare întocmit de un evaluator autorizat în conformitate cu standardele de evaluare a bunurilor aflate în vigoare la data evaluării;

c)valoarea finală a lucrărilor de construcţii, în cazul clădirilor noi, construite în cursul anului fiscal anterior;

d)valoarea clădirilor care rezultă din actul prin care se transferă dreptul de proprietate, în cazul clădirilor dobândite în cursul anului fiscal anterior;

e)în cazul clădirilor care sunt finanţate în baza unui contract de leasing financiar, valoarea rezultată dintr-un raport de evaluare întocmit de un evaluator autorizat în conformitate cu standardele de evaluare a bunurilor aflate în vigoare la data evaluării;

f)în cazul clădirilor pentru care se datorează taxa pe clădiri, valoarea înscrisă în contabilitatea proprietarului clădirii şi comunicată concesionarului, locatarului, titularului dreptului de administrare sau de folosinţă, după caz.

De remarcat că, în oricare dintre situațiile în care se folosește un raport de evaluare, acesta trebuie refăcut odată la trei ani. În plus, așa cum știm, aceste rapoarte de evaluare pot determina valori pe un interval foarte larg, din care se poate folosi valoarea cea mai mică!

3.          Impozitul pentru clădirile cu destinație mixtă.

În cazul clădirilor cu destinaţie mixtă, indiferent de titular  (atât în cazul persoanelor fizice, cât și în cazul persoanelor juridice), impozitul se determină prin însumarea impozitului calculat pentru suprafaţa folosită în scop rezidenţial, cu impozitul calculat pentru suprafaţa folosită în scop nerezidenţial, conform art. 459 și art. 460 alin. 4 Cod fiscal.

Red. Av. CRB/StudioLegal/02.02.2016