Încetarea contractului de locaţiune (închiriere imobil). Aspecte practice privind continuarea contractului de locațiune în situația înstrăinării bunului închiriat.

Contractul de locatiune încetează prin următoarele modalităţi: anulare, nulitate absolută şi reziliere, modalităţi care operează şi în dreptul comun. Codul civil cuprinde prevederi speciale cu privire la următoarele modalităţi de încetare: decesul părţilor, denunţarea unilaterală, expirarea termenului, rezilierea, pieirea bunului dat în locaţiune, desfiinţarea titlului locatorului, înstrăinarea bunului dat în locaţiune.

REGULA: În ceea ce priveşte ultima modalitate de încetare amintită trebuie subliniat că, în principiu, un contract de locaţiune încetează la data înstrăinării bunului de către locator, deoarece după înstrăinare locatorul iniţial nu mai poate asigura locatarului folosinţa bunului dat în locaţiune.

           

În practică s-a observat că părţile nu stipulează în mod expres în contractele pe care le încheie care este situaţia locatarului în cazul în care bunul dat în locaţiune este înstrăinat de către locator, neexistând clauze care să lămurească acest aspect. Potrivit art. 1272 din Noul cod civil, contractul valabil încheiat obligă nu numai la ceea ce este expres stipulat, dar şi la toate urmările pe care practicile statornicite între părţi, uzanţele, legea sau echitatea le dau contractului, după natura lui.

Pentru asigurarea securităţii circuitului civil şi pentru protecţia locatarului căruia nu i se poate imputa această înstrăinare, prevederile art. 1811 din Noul cod civil admit următoarele excepţii de la regula conform căreia contractul de locaţiune încetează la data înstrăinării bunului de către locator:

·      în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, dacă locaţiunea a fost notată în cartea funciară;

·      în cazul imobilelor neînscrise în cartea funciară, dacă data certă a locaţiunii este anterioară datei certe a înstrăinării (data înscrisurilor devine certă, conform art. 278 alin. (1) pct. 1 din Noul cod de procedură civilă, din ziua în care au fost înscrise într-un registru sau într-un alt document public; data certă poate fi dată de avocat prin înscrierea în registrul cabinetului);

·      în cazul mobilelor supuse unor formalităţi de publicitate (fond de comerţ, drepturi de proprietate industrială, nave, aeronave), dacă locatarul a îndeplinit aceste formalităţi;

·      în cazul celorlalte bunuri mobile, dacă la data înstrăinării bunul se afla în folosinţa locatarului. Pentru a fi îndeplinită această condiţie bunul trebuie să îi fi fost predat locatarului, iar acesta trebuie să îl folosească în mod efectiv cu frecvenţa normală, ţinând cont de natura acestei folosinţe.

În aceste ipoteze, contractul de locaţiune se transferă dobânditorului bunului, care este obligat să-l respecte şi să execute obligaţiile locatorului iniţial, subrogându-se în drepturile acestuia, conform art. 1813 din Noul cod civil. Transferul produce efecte faţă de locatar de la data notificării sau acceptării sale de către acesta, potrivit regulilor generale ale cesiunii de contract. În schimb, prin derogare de la dreptul comun, locatarul nu poate declara că nu îl liberează pe locatorul iniţial. Locatorul rămâne răspunzător de prejudiciile cauzate locatarului prin neexecutarea obligaţiilor sale, anterioară producerii faţă de locatar a efectelor transmiterii contractului.

În funcție de poziția în care ne aflăm – proprietar sau chiriaș, trebuie să cunoaștem și că, prin derogare de la prevederile art. 1811, contractul de locaţiune poate să prevadă expres încetarea sa în caz de înstrăinare a bunului dat în locaţiune, potrivit art. 1812 din Noul cod civil. În acest caz, încetarea operează doar de la data expirării unui termen de preaviz care curge de la momentul notificării înstrăinarii către locatar. Termenul de preaviz în acest caz este dublul celui aplicabil potrivit uzanţelor în cazul încetării prin denunţare unilaterală a contractului încheiat pe durată nedeterminată asupra unui bun de acelaşi fel. Aşadar, vorbim despre cazul în care există o clauză în contract cu privire la situaţia locatarului în ipoteza în care locatorul înstrăinează bunul dat în locaţiune. Această clauză, convine, în mod evident proprietarului imobilului care dorește să obțină prețul pentru un bun liber. Dacă cumpărătorul dorește să obțină bunul tot în vederea exploatării lui prin închiriere, este posibil ca o clauză expresă de încetare a locațiunii să ajute proprietarul locator să obțină un preț mai bun pentru imobil. Aici, depinde și de valoarea chiriei și dacă dobânditorul își dorește obținerea unei chirii mai mari în noul contract de locațiune încheiat cu același locator.

Indiferent de context, din analiza prevederilor Noului cod civil cu privire la această cauză de încetare a locaţiunii şi din economia textelor rezultă că dacă nu au fost îndeplinite condiţiile de opozabilitate prevăzute de art. 1811, contractul de locaţiune nu este opozabil dobânditorului, ceea ce înseamnă ca acesta va putea solicita predarea imediată a bunului, de regulă, printr-o acţiune reală. Locatarul evins printr-o asemenea acţiune se va putea îndrepta împotriva locatorului iniţial, angajând răspunderea acestuia pentru evicţiune. Totuşi, locatorul se va putea apăra de răspundere dacă demonstrează ca neîndeplinirea formalităţilor de publicitate care ar fi condus la opozabilitatea contractului către dobânditor a fost cauzată exclusiv de conduita omisivă sau comisivă a locatarului.

Recomandăm ca, la încheierea unui contract de locațiune pe termen lung, în special, în scopul desfășurării de activități comerciale, să consultați un avocat care să includă clauzele potrivite cu scopul pe termen lung urmărit de proprietar sau chiriaș, ori dobânditorul unui imobil deja închiriat (după caz).

Pentru detalii, office@studiolegal.ro, telefon 0744632262.

StudioLegal/M.R./21.11.2016